La Asociación Nacional de Realtors (NAR, por sus siglas en inglés) publicará mañana su último Informe de Ventas de Casas Existentes. La información que contiene sobre los precios de las casas puede causar cierta confusión e incluso podría generar algunos titulares preocupantes. Todo esto se debe al hecho de que NAR informará el precio de venta medio, mientras que otros índices de los precios de las casas informarán los precios para la venta repetidos. La gran mayoría de los índices de ventas repetidas muestran que los precios están empezando a apreciar nuevamente. Pero, el precio medio reportado el jueves puede contar una historia diferente.
He aquí por qué usar el precio medio de la vivienda como un ejemplo de lo que está sucediendo con el valor de las casas no es ideal en este momento. Según el Centro de Estudios de Bienes Raíces de la Universidad Estatal de Wichita:
“El precio de venta medio mide el precio ‘medio’ de las casas que se vendieron, lo que significa que la mitad de las casas se vendieron por un precio más alto y la otra mitad se vendieron por menos. Si bien esta es una buena medida del precio de venta típico, no es muy útil para medir la apreciación del precio de las casas porque se ve afectada por la “composición” de las casas que se han vendido.
Por ejemplo, si recientemente se han vendido más casas de menor precio, el precio medio de venta disminuiría (porque la casa “media” es ahora una casa de menor precio), incluso si el valor de cada casa individual está aumentando”.
Las personas compran casas basadas en el pago mensual de su hipoteca, no en el precio de la casa. Cuando las tasas hipotecarias suben, tienen que comprar una casa menos costosa para mantener el gasto mensual asequible. Más casas “menos costosas” se están vendiendo en este momento y eso está haciendo que el precio medio disminuya. Pero, eso no significa que una sola casa haya perdido valor.
Incluso NAR, la organización que informa sobre los precios medios reconoce que existen limitaciones a lo que este tipo de datos puede mostrarle. NAR explica:
“Los cambios en la composición de las ventas pueden distorsionar los datos de los precios medios”.
Para aclarar, aquí hay una explicación simple del valor medio:
- Tiene tres monedas en el bolsillo. Alinéelas en valor ascendente (de menor a mayor).
- Si tiene un níquel y dos monedas de diez centavos, el valor medio de las monedas (la del medio) en su bolsillo es de 10 centavos.
- Si tiene dos monedas de cinco centavos y una moneda de diez centavos, el valor medio de las monedas en su bolsillo es ahora de 5 centavos.
- En ambos casos, un níquel todavía vale 5 centavos y una moneda de diez centavos todavía vale 10 centavos. El valor de cada moneda no cambió.
Lo mismo se aplica al mercado de la vivienda actual.
En conclusión
Los valores reales de las casas están subiendo en la mayoría de los mercados. El valor medio reportado mañana podría contar una historia diferente. Para una comprensión más profunda de los movimientos de los precios de las casas, comuníquese con un profesional local en bienes raíces.